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SERVIZI PER IMPRESE COSTRUTTRICI E COMPLESSI CONDOMINIALI E STUDI DI AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINIO

Condominio Sostenibile dispone presso la propria Sede di uno Staff Tecnico in grado di offrire i principali servizi a favore di Amministratori di Condominio, Proprietari, Inquilini e anche a favore di Costruttori, Imprese edili e Agenti Immobiliari.
I Professionisti di Condominio Sostenibile oltre a risultare regolarmente iscritti ai rispettivi Albi di Competenza vantano una lunga e documentata esperienza tale da permettere l'offerta di una vasta gamma di servizi.
SERVIZI TECNICI:
  1. Redazione e Revisione Tabelle Millesimali e Regolamento di Condominio
    Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio , espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1000(da qui il nome).
    Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare).
    Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento.
    La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.
    L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:
    1. quando risulta che siano conseguenza di un errore
    2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

    Contrasti giurisprudenziali sono sorti relativamente al significato di errore.
    In passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo, stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi, qualora il singolo condomino avesse verificato, a mezzo di un tecnico, che la sua proprietà fosse stata sopra valutata in relazione alle spese, poteva chiedere la revisione, occorrendo, anche al Giudice e ciò semplicemente sulla base di una divergenza oggettiva.
    Il secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo il quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un aggravamento dell'onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione.
    Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, non sia esperibile l'azione di cui all'art. 69 disp. Att. C.c., ma sia esperibile l'ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).
    La citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta all'esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l'orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l'approvazione all'unanimità delle tabelle.
    Su questa scia, Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che l'assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall'art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale.
    La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all'art. 1123, 1124, 1126 CC.
    Il consenso dei condomini alla approvazione o alla modifica delle tabelle non deve necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio, utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni).
    (Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005) 

  2. Coordinatore dell’appalto, Direttore dei lavori e stesura Capitolati di Appalto
    Il Direttore dei Lavori e il coordinatore dell’appalto sono figure professionali scelta dal committente con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere .
    I compiti del Direttore dei Lavori sono molteplici e sono:
    1. La redazione dei SAL ( Stato Avanzamento Lavori );
    2. La vidimazione di eventuali modifiche tecniche migliorative del progetto;
    3. La verifica della corretta esecuzione dei lavori;
    4. La stesura dei verbali di riunione e di eventuali ordini di servizio ;
    5. Il rilascio di eventuali certificati che possono essere quelli di corretta posa in opera, di corretta esecuzione dei lavori o altri previsti dalla legge .

    PRIMO ATTO: Denuncia al Comune l'apertura del Cantiere (Denuncia di Inizio Lavori) .
    DOVERE DEL D.L. VERSO LO STATO: Se in cantiere viene commesso un abuso edilizio il direttore dei Lavori deve segnalarlo alla pubblica utilità.
    In caso contrario il direttore diventa complice e quindi infrange il codice Penale.
    DOVERE DEL D.L. VERSO IL COMMITENTE: Apertura del Cantiere, verbale di apertura del cantiere; Il verbale va fatto in cantiere e in presenza dell'impresa, dichiarando cosi il giorno 1 dell'appalto.
    -Descrizione fotografica del sito.
    -Descrizione dello stato dei confini e di ciò che c'e nelle altre proprietà.
    Alla fine dei lavori il Direttore dei Lavori rilascia un certificato di abitabilità.
    La direzione dei lavori non comprende la direzione della sicurezza per cui responsabile è il commitente, o il coordinatore in fase di progettazione, figura professionale assegnata dal'ente appaltante che nel caso di piccoli lavori può anche essere lo stesso direttore dei Lavori.

    Il capitolato speciale d'appalto riguarda le prescrizioni tecniche da applicare. Consta di due parti:
    1. la prima parte, di descrizione delle lavorazioni, fornisce descrizioni atte a dare una compiuta definizione tecnica ed economica della lavorazione in appalto, qualora non siano deducibili dagli elaborati grafici;
    2. la seconda parte riguarda le prescrizioni di natura tecnica da adottare.
    Se le lavorazioni riguardano interventi complessi [1] è contenuto l'obbligo per l'aggiudicatario di produrre un documento di qualità che sottopone al direttore dei lavori .
    A tal fine le lavorazioni sono suddivise in critiche , importanti e comuni .
    Una lavorazione è definita:
    1. critica se riguarda impianti o strutture collegate anche indirettamente alla sicurezza delle prestazioni fornite dall'opera durante il suo ciclo di vita utile;
    2. importante se riguarda impianti o strutture collegate anche indirettamente alla regolarità delle prestazioni fornite dall'opera durante il suo ciclo di vita utile o che siano di difficile sostituibilità o di costo rilevante;
    3. comune se non rientra nelle altre definizioni.
    La classe di importanza è tenuta in considerazione:
    1. nell'approvvigionamento dei materiali da parte dell'aggiudicatario e, quindi, nei criteri di qualifica dei fornitori;
    2. nell'identificazione e rintracciabilità dei materiali;
    3. nella valutazione delle non conformità .
    Per gli interventi in cui il pagamento è previsto a corpo viene definito per le strutture definite omogenee la quota percentuale di queste relative all'ammontare complessivo delle lavorazioni.
    Sulla base di tali definizioni sono corrisposti i pagamenti in corso d'opera.
    Per gli interventi in cui il pagamento è previsto a misura viene definito l'importo di ciascun gruppo delle lavorazioni.

    Nel capitolato speciale d'appalto è previsto l'obbligo di redigere un programma esecutivo in cui sono contenute le previsioni circa il periodo di esecuzione delle varie lavorazioni, indipendentemente dal cronoprogramma fornito. 

  3. Redazione e presentazione DIA (Denuncia Inizio Attività) per ristrutturazioni.
    La Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) è un atto amministrativo che, nel mondo dell' edilizia , rappresenta oggi uno degli strumenti urbanistici più rilevanti.
    Oggi la D.I.A. è uno strumento estremamente potente, che serve alla Pubblica Amministrazione (in larga parte, gli uffici Tecnici dei Comuni) per compiere il ruolo di Vigilanza sull'attività edilizia che si svolge sul proprio territorio.
    Con una D.I.A. oggi si può ristrutturare il proprio appartamento, si possono effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile, si possono, addirittura, costruire nuovi edifici, qualora sia presente un Piano Particolareggiato.
    Nasce, sotto diverso nome, con la legge n.47/85 che, all'art.26 "opere interne", obbligava chiunque intendesse compiere opere interne a fabbricati che non fossero in difformità degli strumenti urbanistici vigenti a presentare una "relazione a firma di un professionista abilitato (es. un Ingegnere , un Architetto , un Perito Edile, un Dottore Agronomo, iscritto al relativo albo professionale ) che asseveri le opere da compiersi.
    La D.I.A. è regolamentata, oggi, nel Testo Unico dell'Edilizia, racchiuso nel D.P.R. 380/2001 che, all'art. 22 e 23 ne descrive il potere e i limiti. 

  4. Richiesta autorizzazione e concessione per l'esecuzione di interventi non operabili con DIA
    La concessione viene definita come il provvedimento amministrativo con cui la pubblica amministrazione conferisce ex novo posizioni giuridiche attive al destinatario, ampliandone così la sfera giuridica.
    La concessione pur presentando elementi di affinità con l' autorizzazione - entrambi sono provvedimenti ampliativi della sfera soggettiva - se ne differenzia profondamente in quanto non si limita a rimuovere un limite di una posizione soggettiva preesistente ma attribuisce o trasferisce posizioni o facoltà nuove al privato.
    Nell'ambito delle categorie di concessioni si distinguono:
    1. concessioni traslative, con cui viene trasferito al destinatario del provvedimento un diritto soggettivo o un potere di cui la P.A. è titolare, ma che la stessa non intende esercitare direttamente, pur rimanendo la titolarità del diritto in testa alla P.A. (concessione su beni demaniali o patrimoniali indisponibili, concessioni di servizi pubblici , concessioni di pubbliche potestà, ad es. esattoria e tesoreria , concessioni di attività edilizia );
    2. concessioni costitutive, con cui vengono conferiti al privato diritti o facoltà che non trovano corrispondenza in precedenti diritti o facoltà dell'amministrazione. Le concessioni costitutive si dividono in concessioni di status ( cittadinanza ) concessioni di diritti soggettivi (onorificenze) concessioni di circoscrizioni professionali a numero chiuso (sedi farmaceutiche, piazze notarili).


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